Mange drømmer om å eie egen bolig, men møter fort en brutal realitet: krav om egenkapital. Du trenger nemlig minst 15 % av kjøpesummen i oppsparte midler for å få boliglån på vanlig måte. Og la oss være ærlige – det er ikke alle som har flere hundre tusen liggende klar. Så hva gjør du da? Gir opp? Fortsetter å leie i ti år til? Ikke nødvendigvis. Boliglån uten egenkapital høres kanskje ut som en umulighet, men det finnes faktisk flere muligheter for å komme seg inn på boligmarkedet – selv uten store sparebeløp. Enten det er gjennom kausjonist, sekundærlån eller spesialordninger for førstegangskjøpere, så er det faktisk mulig. I denne artikkelen skal vi se på hvordan det fungerer, hvem det passer for, og hva du må passe deg for. For frihet til å eie er ikke bare for de med fet bankkonto – det handler også om kunnskap og strategi.

Hva innebærer egentlig “boliglån uten egenkapital”?

Når vi snakker om boliglån uten egenkapital, mener vi at du som kjøper ikke stiller med den vanlige egenandelen på 15 %. I stedet får du dekket hele kjøpesummen – enten via ett stort lån, eller via en kombinasjon av hovedlån og topplån.

Dette strider egentlig mot Finanstilsynets retningslinjer, men det finnes unntak. Har du en person som stiller med ekstra sikkerhet – for eksempel en forelder – kan banken akseptere det som “egenkapital”. Eller så kan du få et ekstra lån på toppen av hovedlånet, selv om renten på det ofte er høyere.

Jeg mener at det er viktig at vi slutter å se på boligmarkedet som en klubb for de med rike foreldre. Det burde være rom for ansvarlige kjøpere med lav oppsparing, men god inntekt og fast jobb. Boliglån uten egenkapital er ikke risikofritt – men det kan være løsningen for mange.

Kausjonistordninger – en klassisk vei inn

Den mest kjente løsningen for å få boliglån uten egenkapital er å bruke en kausjonist. Dette er ofte foreldre eller nær familie som bruker sin bolig eller sparekapital som sikkerhet for ditt lån. På den måten kan du dekke hele kjøpesummen, uten å måtte ha penger spart selv.

Det finnes ulike typer kausjon: noen dekker bare egenkapitaldelen, mens andre dekker hele lånet. Det viktigste er at kausjonisten er klar over risikoen – for hvis du ikke betaler, er det de banken går etter.

Min erfaring er at kausjonistordningen fungerer godt når forholdet mellom partene er tydelig og tillitsfullt. Men det krever åpen kommunikasjon, og gjerne en skriftlig avtale. Det kan også være lurt å sette en tidshorisont: Når skal du være “på egne bein”? Da vet alle hva de har å forholde seg til.

Topplån – en løsning med høyere pris

En annen vanlig metode er å bruke topplån for å finansiere egenkapitaldelen. Det betyr at du får ett boliglån med vanlig rente, og et sekundærlån med høyere rente for det resterende beløpet. På papiret ser det ut som du har full finansiering – i praksis betaler du mer per måned.

Dette er en løsning som passer for deg med stabil økonomi, men uten oppsparte midler. Banken vurderer risikoen høyere, og det betyr ofte høyere krav til inntekt og betalingsevne. Nedbetalingstiden på topplån kan være kortere, noe som presser økonomien ytterligere.

Jeg har sett dette fungere for unge profesjonelle i storbyene, hvor boligprisene stiger raskt. De tjener godt og vet at de klarer høye månedskostnader. Men for en småbarnsfamilie med stramt budsjett? Da ville jeg vært forsiktig. Boliglån uten egenkapital er ikke én løsning som passer alle.

Husbankens muligheter – statlig støtte for boligdrømmen

Visste du at staten faktisk kan hjelpe deg inn på boligmarkedet? Gjennom Husbanken kan du søke om startlån, som ofte gis til førstegangskjøpere med lav egenkapital, men stabil inntekt og behov for fast bolig. Kommunen vurderer behovet, og lånet gis med gunstige renter og lang løpetid.

Det er også mulig å få tilskudd i noen tilfeller – for eksempel om du har funksjonsnedsettelse eller barn og bor trangt. Husbankens ordninger er ikke alltid like godt markedsført, men de kan være en redning for deg som føler deg stengt ute av privatmarkedet.

Min mening? Disse ordningene burde fått mer oppmerksomhet. Det er lett å føle seg som en økonomisk taper når banken sier nei. Men med riktig info og litt tålmodighet, finnes det dører du kan åpne – selv uten egenkapital på konto.

Risiko: Mer lån = mer ansvar

Det viktigste du må forstå med boliglån uten egenkapital, er at det innebærer økt risiko. Uten egenkapital har du mindre “buffer” hvis boligverdien synker. Det gjør deg mer sårbar ved boligfall, og kan føre til at du sitter igjen med gjeld om du må selge tidlig.

I tillegg vil totalkostnaden bli høyere. Enten det er på grunn av høyere rente, gebyrer eller ekstra nedbetalinger. Det kan også begrense fleksibiliteten din fremover, for eksempel om du vil kjøpe noe nytt eller refinansiere senere.

Jeg sier ikke at du ikke bør gjøre det – men jeg sier at du må gå inn med åpne øyne. Snakk med banken, få flere vurderinger, og regn ut worst-case-scenario. Hvis du fortsatt føler deg trygg, er det et tegn på at du faktisk er klar for å eie.

Konklusjon: Boliglån uten egenkapital er mulig – men ikke for alle

Boliglån uten egenkapital åpner døren for mange som ellers ville vært stengt ute fra boligmarkedet. Men det krever god planlegging, solid inntekt, og forståelse for risikoen du tar. Hvis du gjør leksene dine og tar kloke valg, kan boligdrømmen bli virkelighet – selv uten sparekontoen i boks.